•  
  •  
 

DOI

10.21143/jhp.vol56.no.2.2255

Abstract

Under Article 1457 of the Indonesian Civil Code, a sale and purchase agreement creates reciprocal rights and obligations between the parties. In Indonesian land law practice, however, transactions involving customary land (tanah ulayat) present legal complexities due to its communal nature and governance by indigenous law communities, coupled with the absence of explicit regulation in the Civil Code and the plurality of customary law systems. This research examines the legal position and juridical implications of tanah ulayat sale and purchase agreements within Indonesian civil law while acknowledging the continued applicability of customary law. Employing a normative legal research method with statutory and conceptual approaches, the study finds that tanah ulayat cannot be directly traded as it is not an object freely transferable under civil law. Legal validity may only arise where the requirements of Article 1320 of the Civil Code are fulfilled and the transaction is preceded by the lawful release of customary rights or a change in legal status with the consent of the relevant indigenous community. Absent these conditions, such agreements lack legal validity and fail to ensure legal certainty.

Bahasa Abstract

Perjanjian jual beli menurut Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata merupakan perjanjian obligatoir yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi para pihak. Dalam praktik hukum pertanahan di Indonesia, perjanjian dengan objek tanah ulayat menimbulkan persoalan hukum yang kompleks karena sifat komunal tanah tersebut dan penguasaannya oleh masyarakat hukum adat, serta ketiadaan pengaturan eksplisit dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan pluralitas hukum adat. Penelitian ini bertujuan menganalisis kedudukan hukum dan implikasi yuridis perjanjian jual beli tanah ulayat dalam kerangka hukum perdata Indonesia dengan tetap mengakui keberlakuan hukum adat. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan dan konseptual. Hasil penelitian menunjukkan bahwa tanah ulayat tidak dapat diperjualbelikan secara langsung karena tidak termasuk objek yang dapat dialihkan secara bebas menurut hukum perdata. Perjanjian jual beli tanah ulayat hanya dapat dianggap sah apabila memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan didahului oleh pelepasan hak ulayat atau perubahan status hukum tanah secara sah dengan persetujuan masyarakat hukum adat yang bersangkutan. Tanpa pemenuhan syarat tersebut, perjanjian jual beli tanah ulayat tidak memiliki keabsahan hukum dan tidak menjamin kepastian hukum.

References

Al-Madrusi, Ray Irawan, dkk. “Implikasi Penerapan Prinsip Exceptio Non Adimpleti Contractus dalam Perjanjian terhadap Akta yang Dibuat.” Jurnal Kertha Semaya 10, No. 8 (2022): 1860–1883.

Cahyaningrum, Dian. “Hak Pengelolaan Tanah Ulayat Masyarakat Hukum Adat untuk Kepentingan Investasi.” Jurnal Negara Hukum 13, No. 1 (2022): 22–40.

Dasal, Servas I.P., dkk. “Sistem Pembagian Tanah Adat Menggunakan Sistem Lodok untuk Mewujudkan Rasa Keadilan bagi Masyarakat di Kabupaten Manggarai.” Artemis Law Journal 1, No. 1 (2023): 72–85.

Fajaruddin. “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf.” De Lega Lata 2, No. 2 (2017): 298–310.

Hasanudin, Muhammad Nur, dkk. “Pengantar Hukum Perikatan dan Asas-Asas Hukum Perikatan.” Ariyah: Jurnal Hukum Ekonomi Bisnis 1, No. 1 (2025): 60–80.

Kunarso, dkk. “Eksistensi Perjanjian di Tengah Pandemi Covid-19.” Batulis Civil Law Review 1, No. 1 (2020): 33–46.

Lay, Benediktus Peter, dkk. “Eksistensi Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Hibah Tanpa Akta Otentik (Studi Kasus Desa Deno, Manggarai Timur).” Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik 5, No. 6 (2025): 5218–5230.

Lulu Agustiani, dkk. “Peran Hukum Perikatan dalam Mendukung Perkembangan Hukum di Indonesia: Peluang dan Hambatan.” LETTERLIJK: Jurnal Hukum Perdata 1, Issue 2 (2024): 1–15.

Noor, Muhammad. “Penerapan Prinsip-Prinsip Hukum Perikatan dalam Pembuatan Kontrak.” Mazahib XIV, No. 1 (2015): 90–102.

Putri, Veifa Martchendy Fridityani, dkk. “Implementasi United Nations Declaration on the Rights of Indigenous Peoples dalam Hukum Nasional untuk Perlindungan Hak Masyarakat Hukum Adat terhadap Tanah Adat.” Lex Crimen 14, No. 2 (2025).

Santoso, Urip. “Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah.” Jurnal Hukum (2010).

Setiarini, Yustisia Simarmata. “Kedudukan Hukum Pihak yang Menguasai Objek Hak atas Tanah Terkait Proses Peralihan Hak yang Belum Sempurna.” Indonesian Notary 3, No. 8 (2021).

Sudaryatmi. “Peranan Hukum Adat dalam Pembangunan Hukum Nasional di Era Globalisasi.” Masalah-Masalah Hukum 41, No. 4 (2012): 572–578.

Windari, Ratna Artha. “Dilema Hukum Penyertifikatan Tanah Ayahan Desa di Bali.” Jurnal IKA 8, No. 2 (2010): 205–218.

Agustiani, Lulu, dkk. Hukum Perikatan dan Dinamikanya di Indonesia. Jakarta: —, 2024.

Badrulzaman, Mariam Darus. Akademisi Tangguh yang Tak Henti Berkarya. Depok: Rajawali Pers, 2021.

Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan, 2003.

Koesnoe, H.M. Prinsip-Prinsip Hukum Adat tentang Tanah. Surabaya: Ubaya Press, 2000.

Santoso, Urip. Perolehan Hak atas Tanah. Jakarta: Kencana, 2015.

Saptomo, Ade. Hukum dan Kearifan Lokal: Revitalisasi Hukum Adat Nusantara. Jakarta: Gramedia Widiasarana Indonesia, 2010.

Soefwan, Sri Soedewi Masjchun. Hukum Perdata: Hukum Belanda. Yogyakarta: Liberty, 1975.

Subekti. Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995.

Ter Haar. Beginselen en Stelsel van het Adatrecht. Leiden: —.

Peraturan Perundang-Undangan

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

Komisi Nasional Hak Asasi Manusia. Konflik Agraria Masyarakat Hukum Adat atas Wilayahnya di Kawasan Hutan. Jakarta, 2016.

Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang tentang Masyarakat Hukum Adat.

ATR/BPN Provinsi Sumatera Barat. “Apa Itu Tanah Ulayat.” Diakses 3 November 2025.

Katadata. “Kasus Konflik Agraria Meningkat pada 2024.” Diakses 1 Desember 2025.

ATR/BPN. “Setahun Menteri Nusron Selesaikan 3.019 Kasus Pertanahan.” Diakses 2 Dese

Download

Share

COinS