•  
  •  
 

Indonesian Notary

Abstract

The transfer of rights to land and house buildings must be proven clearly and in writing, which in principle must be carried out clearly and in cash. Likewise, with the transfer of home ownership credit from the old debtor to the new debtor, this transfer needs to be carried out with the approval of the credit and involve an authorized official to make a proof of the transaction or transfer of ownership of land and buildings, regarding Verdict Number 17/Pdt.G/2020/PN.Bks. In this case Notary and/or PPAT (Land Deed Official) as an authorized official to make deeds related to land. This research explains the procedures that need to be known by the public in the legal act of transferring ownership of land and buildings by way of home ownership credit. In order to provide guarantees and legal certainty for new debtors in good faith over the ownership of land and house buildings that they have purchased. So that if the new debtor has cost constraints to carry out the process of changing the name of the certificate, what needs to be done by the parties is to make a Passive Subjective Novation agreement / transfer of the debtor approved by the Creditor before a Notary, so as to provide guarantees and legal certainty for the parties involved in the transfer agreement. The research method used is normative juridical which is analytically descriptive. The conclusion of this research is that the Passive Subjective Novation agreement / transfer of debtors under the hand between the old debtor and the new debtor without the consent of the creditor, is invalid because it does not meet the requirements for passive subjective novation, so that the validity of the transfer of ownership of the house can be declared null and void. However, the judge can make a judgment in stating that in a legal action and event there has been a valid Novation and can be stated in a Deed of Sale and Purchase before a PPAT if it is strengthened by a Court verdict.

Bahasa Abstract

Peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah harus dibuktikan dengan jelas dan secara tertulis, yang pada prinsipnya haruslah dilakukan secara terang dan tunai. Begitu juga dengan peralihan kredit pemilikan rumah dari debitur lama kepada debitur baru, peralihan ini perlu dilakukan dengan persetujuan krediut dan melibatkan pejabat yang berwenang untuk membuat suatu alat bukti atas terjadinya transaksi atau peralihan kepemilikan tanah dan bangunan, terkait dengan Putusan Nomor 17/Pdt.G/2020/PN.Bks. Dalam hal ini Notaris dan/atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai pejabat yang berwenang untuk membuat akta berkaitan dengan tanah. Penelitian ini menjelaskan tentang prosedur yang perlu untuk diketahui oleh masyarakat dalam perbuatan hukum peralihan kepemilikan atas tanah dan bangunan rumah dengan cara kredit pemilikan rumah. Dalam rangka memberikan jaminan dan kepastian hukum bagi debitur baru dengan itikad baik atas kepemilkan tanah dan bangunan rumah yang sudah dibelinya. Sehingga apabila debitur yang baru memiliki kendala biaya untuk melakukan proses balik nama sertipikat, hal yang perlu dilakukan oleh para pihak adalah membuat perjanjian Novasi Subjektif Pasif/alih debitur yang disetujui oleh Kreditur dihadapan Notaris, sehingga memberikan jaminan dan kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat dalam perjanjian peralihan tersebut. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif yang bersifat deskriptif analitis. Hasil dari penelitian ini adalah bahwa perjanjian Novasi Subjeketif Pasif/alih debitur di bawah tangan yang antara debitur lama dengan debitur baru tanpa persetujuan kreditur, tidaklah sah karena tidak memenuhi syarat terjadinya novasi subjektif pasif, sehingga keabsahan peralihan kepemilikan rumah tersebut dapat dinyatakan batal demi hukum. Namun, hakim dapat melakukan penilaian dalam menyatakan bahwa dalam suatu tindakan dan peristiwa hukum telah terjadi Novasi secara sah dan dapat dituangkan dalam suatu Akta Jual Beli di hadapan PPAT apabila dikuatkan oleh putusan Pengadilan.

References

A. Peraturan Perundang-undangan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek] cet. 34, diterjemahkan oleh Subekti dan R. Tjitrosudibio, Jakarta: Pradnya Paramita, 2004. Undang-undang Tentang Peraturan Dasar-dasar Pokok Agraria, UU Nomor 5 Tahun 1960, LN Tahun 1960 No.10 TLN No. 104. Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 24 Tahun 1997, LN tahun 1997, LN. No. 59 TLN No. 3696. Undang-undang Tentang Hak Tanggungan, UU Nomor 4 Tahun 1996, LN Tahun 1996 No.42 TLN No. 3632 Undang-undang Tentang Kepalitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang, UU Nomor 37 Tahun 2004, LN Tahun 2004 No.131 TLN No. 4443. Undang-undang Tentang Jabatan Notaris, UU Nomor 30 Tahun 2004, LN Tahun 2004 No.117 TLN No. 4432. Undang-undang Tentang Perbankan, UU No. 7 tahun 1992 LN Tahun 1992 No. 7, LL Setneg No. 33 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No.10 tahun 1998 Tentang Perbankan Nomor 7 Tahun 1992, LN. Tahun 1998 No. 182, TLN No. 3790. Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 24 Tahun 1997, LN tahun 1997, LN. No. 59 TLN No. 3696. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, Pasal 24 ayat 1 juncto Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP Nomor 37 Tahun 1998 LN Tahun 1998 No 52, TLN No. 3746 sebagaimana diubah terakhir oleh UU Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, LN Tahun 2016 No.120 TLN No. 5893. B. Buku Andy, J. Hartanto, Aspek Hukum Peralihan dan Satuan Rumah Susun. Surabaya: Jakad Media, 2018. Budiono, Herline, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya dibidang Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya, 2010. Black dan Henry Campbell, Black’s Law Dictionary. St. Paul. Minnesota, USA, West Publishing Co. 1968. Darus Badrulzaman, Mariam, Bab-bab tentang Crediet Verband, Gadai dan Fidusia. Bandung: Alumni 1987. Darus, Mariam Badrul Zaman, Hukum Perikatan dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Buku Ketiga. Yogyakarta: Deepublish Digital, 2023. Fuady, Munir, Hukum Kontrak, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001 Fuady, Munir, Hukum Kontrak Buku Kesatu (IV-2015), Bandung: Citra Aditya Bakti, 2005. Fuady, Munir, Hukum Perkreditan Kontemporer, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2003. Fuady, Munir Doktrin-doktrin Modern dalam Corporate Law dan eksistensinya dalam Hukum Indonesia, cet. III Jakarta: Citra Aditya Bakti, 2014. Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Edisi Revisi, Cetakan ke-12. Jakarta: Djambatan, 2020 Handriani, Aan dan Edy Mulyanto, Kepastian Hukum Terkait Pentingnya Melakukan Perjanjian Tertulis dalam Bertransaksi, hlm. 1 (Jurnal PALAR: Pamulang Law Review, Vol. 4), Agustus 2020 Iskandar, Mukadir, Panduan Mengurus Sertipikat dan Penyelesaian Sengketa Tanah. Jakarta, Bhuana Ilmu Populer, 2019. Isty Intansari, Anggita, Buku Pembelajaran Contract Drafting. Ponorogo: Myria Publihser, 2019. Murray, Rowena, How to Write a thesis, ed. 2, Berkshire: Open University Press, 2006. Narsudin, Udin, QnA Substansi Notaris dan PPAT dalam Praktik, Yogyakarta: Nas Media Pustaka, 2022. Nachrawi, Gunawan, Hukum Kontrak Komersial, Bandung: Cendekia Press, 2020 Novera, Arfiana dan Meria Utama, Dasar-dasar Hukum Kontrak dan Arbitrase. Malang: Tunggal Mandiri, 2014. Naja, Daeng, Konversi Akad Pembiayaan Bank Syariah Novasi atau Adendum. Ponorogo: Uwais Insiprasi Indonesia, 2023. Nefi, Arman dan Adiwarman, “Metode Pengalihan Kredit Sindikasi”, Jurnal Hukum dan Pembangunan ke-38 No. 3. Juli-September 2008. Palit, Richard Cisanto, Kekuatan Akta di bawah tangan sebagai alat bukti di Pengadilan, Jurnal Lex Privatum Vlo. 3 No. 2 April 2015 Permadi, Iwan, Hak atas Tanah bagi Warga Negara Asing. Malang: Gunung Samudera, 2013. Ramdhani, Rahmat, Hukum Pertanahan Indonesia dan Perkembangannya, Medan: Umsu Press, 2022. Salim, Joko, 108 Tanya Jawab Investasi dan Bisnis Properti, Jakarta: Visi Media, 2011. Salim, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), Ed. 1, Cet. 1. Jakarta: Sinar Grafika, 2019 Satrio, J, Hukum Perjanjian: Perjanjian pada Umumnya, Bandung: Citra Aditya Bakti 1992. Satrio, J, Cessie, Subrogatie, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Utang. Bandung: Alumni, 1999. Satrio, J, Hukum dan Perikatan-perikatan yang lahir dari Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995 Satrio, J, Cessie, Subrogasi, Novatie, Compensatie dan Percampuran Utang Cet. 2 Bangung Alumni, 1999. Santoso, Urip, Perolehan Hak atas Tanah. Jakarta: Prenedamedia Grup, 2015. Santoso, Urip, Hak atas Tanah, Hak Pengelolaan dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Cet. 1, Depok: Kencana, 2017. Santoso, Urip, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta: Kencana, 2019. Sigit, Anger Pramukti, Erdha Widayanto, Awas Jangan Belu Tanah Sengketa: Panduan Mengurus Peralihan Hak atas Tanah secara Aman, Yogyakarta: Medpress Digital, 2015. Sri Mamudji, et. al., Metode Penelitian dan Penulisan Hukum, Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005. Sri Mamudji, et. al., Metode Penelitian dan Penulisan Hukum, Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, cet. 32, Jakarta: Intermasa, 2005. Sutedi, Adrian, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta: Sinar Grafika, 2007. Sutedi, Adrian, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika, 2007. Suharnoko dan Endah Hartati, Doktrin Cessie, Subrogasi dan Novasi: dalam Kitab Undang-undang hukum Perdata, Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek, Code Civil Code dan Common Law, Jakarta: Kencana, 2005. Soetomo, Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak dan Sertifikat, Malang: Lembaga Penerbitan Universitas Brawijaya, 1981. Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: Universitas Indonesia (UI-Press), 2007. Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, Penelitan Hukum Normatif, Ed. 1, cet. 7, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003. Soekanto, Soerjono, Hukum Adat Indonesia. Jakarta: Raja Grafindo Persada 2003. Wahdini, Muhammad, Pengantar Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta: K-Media, 2020. Wangsaawidjaja, A.. Z, Pembiayaan Bank Syariah, Jakarta: Gramedia, 2013 Waskito, Pertanahan, Agraria dan Tata Ruang, Jakarta: Kencana, 2018. Winarsi, Sri , et.al., Seri Hukum Agraria: Prinsip Prioritas dalam Sistem Hukum Agraria Indonesia. Jakarta: Jakad Media Publishing. 2021. Yahya Harahap, Hukum Perseroan Terbatas, Cet. 5, Jakarta: Sinar Grafika, 2016. D. Jurnal/Artikel Budi Cahyono, Akhmad, Cessie sebagai bentuk Pengalihan Piutang atas Nama, Lex Jurnalica Vol. 2 No.1 Desember 2004, melalui website digilib.esaunggul.ac.id diakses pada 1 September 2023 Dewitasari, Yuli, et.al., Akibat Hukum Terhadap Para PIhak dalam Perjanjian Apabila Terjadi Pembatalan Perjanjian, Jurnal Harian Regional, Bagian Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Udayana, s.a Ekawati, Dian, et.al. “Prosedur Peralihan Kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia”, Jamaika, Universitas Pamulang No. 1, Vol. 2, 2021. Kaffa, Silmi, Rosssa Agustina dan Isyana Wisnuwardhani Sadjarwo, Keabsahan Perjanjian Alih Debitur Kredit Pemilikan Rumah di Bawah Tangan Tanpa Sepengetahuan Pihak Kreditur (Studi Kasus Putusan Nomor 64/Pdt.G/2018/PN.Cbn), Scholarhub UI, Volume 2, 2020 Nefi, Arman dan Adiwarman, “Metode Pengalihan Kredit Sindikasi”, Jurnal Hukum dan Pembangunan ke-38 No. 3. Juli-September 2008. Nopitayuni, Ni Komang dan Ni Nyoman Sukerti, 2016 “Suibrogasi sebagai upaya hukum terhadap penyelamatan benda jaminan milik pihak ketiga dalam hal debitur wanprestasi” Jurnal Fakultas Hukum Universitas Udayana Denpasar No. 2 Vol 4, 2016. Ngurah, Agung Gede Rama Satyawan, Anak, et.al., Pelaksanaan Subrogasi dalam Praktek Kredit di PT. Bank Pembangunan Daerah Bali, Jurnal Bagian Hukum FH Udayana, Bali, s.a. Satrio, J. dan Setiawan, Laporan Penelitian Yayasan Lembaga Bantuan Hukum dalam Buku Penjelasan Hukum Tentang Cessie, tersedia pada laman https://indonesiare.co.id/id/article/perbedaan-cessie-novasi-dan-subrogasi yang diakses pada tanggal 5 September 2023 E. Lain-lain Cindy Mutia Annr, Presentasi Kepemilikan Rumah Tangga dengan Kepemilikan Rumah Sendiri tahun 2021-2022, 25 Agustus 2023, tersedia pada https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2023/08/25/kepemilikan-rumah-sendiri-di-indonesia-meningkat-tajam-setelah-pandemi, diakses pada 6 September 2023 Dzulfiqar Fathur Rahman, KPR Masih Jadi Pilihan Favorit Masyarakat Membeli Rumah pada Triwulan I 2022, 25 Mei 2022, tersedia pada https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2022/05/23/kpr-masih-jadi-pilihan-favorit-masyarakat-membeli-rumah-pada-triwulan-i-2022, diakses pada 6 September 2023 Ferry Sandi, Terungkap! Mayoritas Orang RI Lebih Suka Beli Rumah Pakai KPR, 21 Juli 2023, tersedia pada https://www.cnbcindonesia.com/news/20230731115951-4-458688/terungkap-mayoritas-orang-ri-lebih-suka-beli-rumah-pakai-kpr diakses 6 September 2023 Murwahid, Pokok-pokok Hukum Agraria di Indonesia, Surabaya, UIN Sunan Ampel Press. Setiawan, Asta Tri, et.al., Problematika Keabsahan Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan tanah Di Kawasan Transmigrasi, Jurnal Tunas Agraria, Vol.4, No. 1, Januari 2021, tersedia pada https://jurnaltunasagraria.stpn.ac.id/index.php/JTA/article/view/133/129 diakses pada 6 September 2023 Setyaningrum, Alfitri, Problematika Yuridis Pelaksanaan Novasi Subyektif Pasif dalam Perjanjian Kredit Karena Pemberi Hak Tanggungan Meninggal Dunia, Media Neliti, hlm. 25, pada website https://media.neliti.com/media/publications/213024-problematika-yuridis-pelaksanaan-novasi.pdf diakses pada 4 Oktober 2023 Stientijie, Ambat, Alilh Debitur Secara di bawah tangan dari Kredit Pemilikan Rumah sangat Sederhana yang dalam jaminan Bank Tabungan Negara (Novasi Subyektif Pasif), Tesis, Magister Kenotariatan Universitas Indonesiia, 2005.

Download

Share

COinS