Penguasaan Tanpa Dasar Hak Atas Bangunan Milik Orang Lain Sebagai Bentuk Perbuatan Melawan Hukum (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 651 K/Pdt/2020)

Authors

• Helena Ginting, Universitas IndonesiaFollow
• Abdul Salam, Universitas IndonesiaFollow

Abstract

Disputes over the possession of buildings often originate from preliminary sale and purchase agreements that fail to result in a lawful transfer of rights. Legal issues arise when a down payment sale agreement is declared null and void due to the buyer’s failure to fulfill payment obligations, while physical possession of the seller’s property is continuously maintained without a valid legal basis. This article aims to analyze the legal standing of down payment sale agreements in relation to the transfer of rights over land and buildings, the status of possession following the nullification of the agreement, and the legal qualification of such conduct as either breach of contract or an unlawful act. This research employs normative legal research methods using statutory, conceptual, and case approaches, particularly through an analysis of Supreme Court Decision Number 651 K/Pdt/2020. The findings indicate that the nullification of a down payment sale agreement extinguishes the contractual relationship ab initio, thereby depriving any continued possession of its legal basis. Consequently, such possession cannot be classified as a breach of contract but constitutes an unlawful act, as it violates the proprietary rights of the lawful owner in accordance with Article 1365 of the Indonesian Civil Code.

Bahasa Abstract

Sengketa penguasaan bangunan kerap berawal dari perjanjian jual beli pendahuluan yang tidak pernah melahirkan peralihan hak secara sah. Permasalahan muncul ketika perjanjian jual beli panjar dinyatakan batal demi hukum akibat tidak dipenuhinya kewajiban pembayaran oleh pembeli, namun penguasaan fisik bangunan tetap dipertahankan tanpa dasar hak yang sah. Artikel ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan hukum perjanjian jual beli panjar terhadap peralihan hak atas tanah dan bangunan, status penguasaan para pihak setelah perjanjian batal demi hukum, serta kualifikasi perbuatan tersebut apakah termasuk wanprestasi atau perbuatan melawan hukum (PMH). Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan, konseptual, dan pendekatan kasus melalui analisis Putusan Mahkamah Agung Nomor 651 K/Pdt/2020. Hasil penelitian menunjukkan bahwa batalnya perjanjian jual beli panjar menghapus hubungan kontraktual sejak semula, sehingga penguasaan bangunan yang tetap dipertahankan kehilangan dasar hukumnya dan tidak lagi dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi. Penguasaan tersebut merupakan PMH karena melanggar hak kebendaan pemilik yang sah sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

References

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijke Wetboek], diterjemahkan oleh R. Soebekti dan R. Tjitrosudibio.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043.

Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696, Pasal 37 ayat (1).

PUTUSAN PENGADILAN

Mahkamah Agung. Putusan Kasasi Nomor 651K/Pdt/2020. Handoyo Tjondro Kusumo melawan H.M. Arsyad Made. (2020).

Pengadilan Tinggi Jayapura. Putusan Banding Nomor 90/Pdt/2018/PT.Jap. Handoyo Tjondro Kusumo melawan H.M. Arsyad Made. (2018).

Pengadilan Negeri Jayapura. Putusan Nomor 23/Pdt.G/2018/PN.Jap.  Handoyo Tjondro Kusumo melawan H.M. Arsyad Made. (2018).

BUKU

Agustina, Rosa. Perbuatan Melawan Hukum. Jakarta: Universitas Indonesia, Fakultas Hukum Pascasarjana, 2004.

Agustina, Rosa, Suharnoko, Hans Nieuwenhuis, dan Jaap Hijma. Hukum Perikatan (Law Of Obligations). Jakarta: Pustaka Lasaran, 2012.

Ariyanti, Erni. Wanprestasi yang Mengakibatkan Perbuatan Melawan Hukum dalam Perjanjian Pengikatan Akta Jual Beli (PPAJB) (Studi Putusan Nomor 44/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel). Medan: Universitas Sumatera Utara, 2018.

Badrulzaman, Mariam Darus. KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan. Bandung: Alumni, 1996.

Fuady, Munir. Perbuatan Melawan Hukum dalam Pendekatan Kontemporer. Bandung: Citra Aditya Bakti, 2010.

JURNAL ILMIAH

Abidin, Mustabsyir dan Ashabul Kahpi. “Penerapan Batas-Batas Wanprestasi Dan Perbuatan Melawan Hukum Dalam Suatu Perikatan.” Alauddin Law Development Journal (Aldev). Vol. 3. No. 2 (Agustus 2021). hlm. 259-169.

Alfianto, Dwi, Ali rido, dan Geraldo Valento. “Pertanggungjawaban Perdata dan Tanggung Gugat Dalam Perkara Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum.” Jurnal Pengabdian Masyarakat: Pemberdayaan, Inovasi dan Perubahan. Vol. 4. No. 6 (November 2024). hlm. 497.

Amalia, Nailu Vina. “Jual Beli Tanah Dalam Hukum Tanah Atas Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bertingkat yang Dibuat oleh Notaris.” Notaire. Vol. 4, No.2 (Juni 2021). hlm. 218.

Anita, Niru, dan Nurlely Darwis. “Wanprestasi dan Akibatnya dalam Pelaksanaan Perjanjian.” Jurnal Mitra Manajemen. Vol. 7. No. 2 (2020). hlm. 44

Ariadin. “Perbuatan Melawan Hukum dalam Perspektif Hukum Kontrak di Indonesia.” Jurnal Pelita Nusantara: Kajian Ilmu Sosial Multidisiplin. Vol.1. No.3 (November 2023). hlm. 453-454.

Linati, Amelia. “Kuasa Menjual dengan Kausa Pengakuan Utang sebagai Dasar Peralihan Hak Atas Tanah.” Indonesian Notary. Vol. 4. No. 1 (2022). hlm. 539–540.

MaPPI-FHUI, “Peradilan dalam Pantauan Wanprestasi, ataukah Perbuatan Melanggar Hukum.” Teropong-Media Hukum dan Keadilan. Vol. II. No. 10 (2003). hlm. 38.

MaPPI-FHUI, “Peradilan dalam Pantauan Wanprestasi, ataukah Perbuatan Melanggar Hukum.” Teropong-Media Hukum dan Keadilan. Vol. II. No. 10 (2003). hlm. 32.

Martinelli, Imelda, Sarah Angelina Setiahata Lumban Tobing, dan Vilyn Angelina. “Konsep dan Penyelesaian Sengketa Penyalahgunaan Kuasa Mutlak dalam Perjanjian Jual Beli Tanah.” Jurnal Pendidikan Sejarah dan Riset Sosial Humaniora. Vol. 4. No. 2 (2024). hlm. 171.

Muslim, Stella Defany dan Franciscus Xavierius Arsin. “Penerapan Asas Terang dan Tunai dalam Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Hendak Dibatalkan Secara Sepihak.” Jurnal Supremasi (Jurnal Ilmiah Ilmu Hukum). Vol. 13. No. 2 (2023). hlm. 62.

Neesya, Ananda Bunga, Fedya Batara, Suci Aulia, et al., “Tinjauan Yuridis Terhadap Syarat Keabsahan Perjanjian Dalam Hukum Kontrak Indonesia.” Jurnal Hukum Dan Kewarganegaraan. Vol.13. No. 5 (2025). hlm. 7.

SUMBER INTERNET

Arisandi, Ernanto. “Asas Tunai dan Terang dalam Jual Beli Tanah.” Artikel DJKN. 27 Mei 2022. Terlampir pada https://www.djkn.kemenkeu. go.id/artikel/baca/15061/Asas-Tunai-dan-Terang-Dalam-Jual-Beli. Diakses pada 10 November 2025.

Auli, Renata Christha. “Perbedaan Perbuatan Melawan Hukum dalam Hukum Perdata dan Pidana.” Hukumonline.com. 5 April 2022. Tersedia pada https://www.hukumonline.com/klinik/a/perbedaan-perbuatan-melawan-hukum-dalam-hukum-perdata-dan-pidana-lt5142a15699512/#_ftn2. Diakses 25 Juli 2025.

Recommended Citation

Ginting, Helena and Salam, Abdul (2026) "Penguasaan Tanpa Dasar Hak Atas Bangunan Milik Orang Lain Sebagai Bentuk Perbuatan Melawan Hukum (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 651 K/Pdt/2020)," Lex Patrimonium: Vol. 5: Iss. 1, Article 4.
Available at: https://scholarhub.ui.ac.id/lexpatri/vol5/iss1/4