PERLINDUNGAN PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH NAMUN DINYATAKAN WANPRESTASI: PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024

Authors

• Yosita Dea Suwanto, Universitas IndonesiaFollow
• Togi Marolop Pradana Pangaribuan, Universitas IndonesiaFollow

Abstract

This study examines whether PT Adhi Persada Properti (PT APP) qualifies as a good-faith purchaser under a Land Sale and Purchase Binding Agreement (Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB) and is therefore entitled to legal protection in a dispute culminating in Indonesian Supreme Court Decision No. 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024. The study employs a normative juridical method, applying statutory, conceptual/doctrinal, and case-based approaches through an analysis of BANI Surabaya Arbitration Award No. 64/ARB/BANI-SBY/II/2023, Bekasi District Court Decision No. 531/Pdt.Sus-Arb/2023/PN Bks, and Supreme Court Decision No. 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024. The study finds that a PPJB establishes an obligational relationship; accordingly, PT APP is positioned as a “buyer” within the law of obligations. However, PT APP cannot be regarded as a land purchaser within the agrarian law framework because it had not fully paid the purchase price and had not completed the transfer of title through a Sale and Purchase Deed (Akta Jual Beli/AJB) executed before a Land Deed Official (PPAT), followed by registration. The study considers PT APP’s initial postponement of payment to be reasonable due to third-party claims. Nevertheless, it concludes that PT APP continued to delay payment even after the dispute was resolved, citing COVID-19 and project feasibility matters that fall within business risk. Consequently, PT APP is deemed to have lost its good faith in performing the agreement and is not entitled to legal protection as a good-faith purchaser.

Keywords: PPJB (Land Sale and Purchase Binding Agreement), good faith, good-faith purchaser, legal protection, annulment of arbitration award.

Bahasa Abstract

Penelitian ini menjawab apakah PT Adhi Persada Properti berstatus pembeli beriktikad baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dan berhak memperoleh perlindungan hukum dalam sengketa yang berujung pada Putusan Mahkamah Agung Nomor 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024. Penelitian ini memakai metode yuridis normatif dengan pendekatan peraturan perundang-undangan, konseptual/doktrinal, dan pendekatan kasus melalui Putusan Arbitrase BANI Surabaya Nomor 64/ARB/BANI-SBY/II/2023, Putusan PN Bekasi Nomor 531/Pdt.Sus-Arb/2023/PN Bks, serta Putusan Mahkamah Agung Nomor 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024. Penelitian ini menemukan bahwa PPJB membentuk hubungan obligatoir sehingga penelitian ini menempatkan PT APP sebagai pembeli dalam ranah perikatan, tetapi penelitian ini tidak menempatkan PT APP sebagai pembeli tanah dalam ranah agraria karena PT APP belum melunasi pembayaran dan belum menyelesaikan peralihan hak melalui AJB di hadapan PPAT serta pendaftaran. Penelitian ini menilai PT APP menunda pembayaran secara wajar pada tahap awal karena klaim pihak ketiga, namun penelitian ini menyimpulkan PT APP tetap menunda pembayaran setelah sengketa selesai dengan alasan Covid-19 dan kelayakan proyek yang termasuk risiko bisnis, sehingga PT APP kehilangan itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian dan tidak layak memperoleh perlindungan sebagai pembeli beriktikad baik. 

Keywords: PPJB, iktikad baik, pembeli beriktikad baik, perlindungan hukum, pembatalan arbitrase.

References

DAFTAR PUSTAKA

Peraturan Undang-Undang

Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijke Wetboek]. Diterjemahkan oleh R.  Soebekti dan R. Tjitrosudibio, selanjutnya disebut KUHPerdata.

Undang-Undang tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. UU Nomor 30 Tahun 1999. LN No. 138 Tahun 1999, TLN No. 3872.

Undang-Undang Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun 1960, LN No.104 Tahun 1960, TLN No. 2043

Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 24 Tahun 1997, LN No. 59 Tahun 1997, selanjutnya disebut PP No. 4 Tahun 1997. 

Peraturan Pemerintah Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Sususn, dan Pendaftaran Tanah, PP Nomor 18 Tahun 2021, LN No.28 Tahun 2021 TLN. No. 6630.

Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012, Selanjutnya disebut SEMA No. 7 Tahun 2012.

Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 5 Tahun 2014, Selanjutnya disebut SEMA No. 5 Tahun 2014.

Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016, Selanjutnya disebut SEMA No. 4 Tahun 2016.

Putusan Pengadilan

Pengadilan Negeri Bekasi, Putusan Nomor 531/Pdt.Sus.Arb/2023/PN. PT. Adhi Persada Properti melawan Haryono Soebagio, Budi Said, dan BANI Surabaya (2023).

Mahkamah Agung. Putusan Kasasi No. 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024, RI melawan Budi Said, dkk (2010).

Mahkamah Agung. Putusan Kasasi No. 1078 K/Pdt/2021, RI melawan Willy Tantono (2021).

Mahkamah Agung. Putusan Kasasi No. 680 K/Pdt/2020. DS melawan AY, Notaris IK, Notaris IS, EM, Notaris Y, MD, ER, Kepala Kantor Pertanahan Kota Banda Aceh (2020).

Buku

Badrulzaman, Mariam Darus. Perikatan pada Umumnya (Kompilasi Hukum Perikatan), (Jakarta : Citra Aditya Bakti, 2001). 

Budiono, Harlien. Asas Keseimbangan bagi Hukum Perjanjian Indonesia, Hukum Perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia. (Citra Aditya Bhakti, Bandung, 2006).

Bachtiar. Metode Penelitian Hukum. (Tangerang Selatan: UNPRAM Press, 2018).

J. Satrio. Hukum Perikatan Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian. Buku 1. ctk. Kedua. (Citra Aditya Bakti; Bandung, 2001).

Khairandy, Ridwan. Itikad baik dalam Kebebasan Berkontrak. (Universitas Indonesia Fakultas Hukum Pancasila: Jakarta, 2003).

Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perdata Indonesia. (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2000).

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat. (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 1995).

Subekti. Hukum Perjanjian. (Jakarta: PT Intermasa, 1984).

Artikel Ilmiah

Azurma, Reza dan Duwi Handoko. “Akibat Hukum Wanprestasi dalam Perjanjian Jual Beli Tanah dan Implikasinya Terhadap Konsumen Selaku Pihak Ketiga.” Al Mikraj: Jurnal Studi Islam dan Humaniora. Vol. 5, No. 2 (Mei, 2025). Hlm. 1748-1765.

Hartkamp, Arthur S., Et. al. “The Concept of Good Faith.” Kluwer Law International. Vol. 5. No. 27 (Februari, 2011). Hlm. 1-29.

Permatasari, Pita. “Force Majeure Clausules due to Covid-19 in Bank Credit Agreements.” IBLAM Law Review.Vol. 1 No. 1 (Januari, 2021). Hlm. 163-183.

Zaid, Yotrims Maklon, Ismail Ismail, dan Dewi Iryani. “Konsep Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli yang Beriktikad Baik dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Menurut Sistem Hukum Indonesia.” Jurnal Law Vol. 4 No. 2 (Januari, 2023). Hlm. 319-334.

Bahan Lain-Lain

Kementerian Keuangan. (2023. Pengertian dan Konsep Society 5.0. Diakses pada https://djpb.kemenkeu.go.id/kppn/lubuksikaping/id/data-publikasi/artikel/3100-memahami-bela-negara-di-era-society-5-0.html. Pada tanggal 19 Agustus 2024. 

Kejaksaan Republik Indonesia. “Jual Beli Tanah Pertambangan,” kejaksaan.go.id. Diakses pada https://halojpn.kejaksaan.go.id/publik/d/permohonan/2024-BVZQ. Pada tanggal 30 November 2025.

Sita Mahesa, Nita. “Sahkah Jual Beli Tanah & Bangunan Jika Bangunannya Ternyata Milik Pihak Ketiga?.” HukumOnline.com. Di akses pada https://www.hukumonline.com/klinik/a/sahkah-jual-beli-tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga-lt60e2745914b74/. Pada tanggal 18 september 2025.

UNIDROIT. “Principles of International Commercial Contracts”. www.unidroit.org Diakses dari https://www.unidroit.org/english/principles/contracts/principles2016/principles2016-e.pdf?utm.com. Pada 13 November 2025.

Wahyuni, Wila “Mengenal Asas Pacta Sunt Servanda.” Hukumonline. 21 Februari 2023. Diakses pada https://www.hukumonline.com/berita/a/mengenal-asas-pacta-sunt-servanda-lt63f4b06969233/?page=all. Pada 13 November 2025.

Yasin, Muhammad. “Aturan-Aturan Terkait Fprce Majeur dalam KUHPerdata.” HukumOnline.com, Diakses Pada https://www.hukumonline.com/berita/a/aturan-aturan-terkait-iforce-majeur-i-dalam-kuh-perdata-lt5ea94d2ca424f?utm. Pada tanggal 30 Oktober 2025.

Recommended Citation

Suwanto, Yosita Dea and Pradana Pangaribuan, Togi Marolop (2026) "PERLINDUNGAN PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI TANAH NAMUN DINYATAKAN WANPRESTASI: PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 524 B/Pdt.Sus-Arbt/2024," Lex Patrimonium: Vol. 5: Iss. 1, Article 3.
Available at: https://scholarhub.ui.ac.id/lexpatri/vol5/iss1/3